Upozorňujeme na nedávný rozsudek Krajského soudu v Praze týkající se podrobnosti regulativů, které může obec zakotvit ve svém územním plánu. Jeho závěry mohou mít důsledky jak pro municipality, které připravují územní plán či jeho změnu, tak pro samotné vlastníky nemovitostí. Zároveň se jedná o případ, na kterém s obcí spolupracoval náš kolega Jiří Vozák a ve kterém před správním soudem úspěšně hájil územní plán našeho klienta.

Požadavky na odstavná stání

Obec ve svém územním plánu stanovila požadavek na minimální plochu odstavných stání pro jednotlivé bytové jednotky. Obec tento regulativ vymezila tak, že na každou bytovou jednotku do 80 m² jsou nutná minimálně dvě odstavná stání. Pro bytové jednotky nad 80 m² podlahové plochy pak územní plán vyžaduje alespoň tři odstavná stání. Vlastník pozemku považoval takové požadavky za nepřiměřené a srovnával je mj. s pražskými stavebními předpisy (nařízení hlavního města Prahy č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy). Těmi se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze.

Krajský soud v Praze v rozsudku č. j. 43 A 104/2022- 104 ze dne 28. 3. 2023 uvedl, že v případě malé obce lze předpokládat používání více motorových vozidel v jedné domácnosti. Podle soudu „nelze na území obce Tachlovice nazírat stejnou optikou jako na velkoměstskou zástavbu v metropoli, kde je zpravidla zajištěna podstatně kvalitnější infrastruktura veřejné hromadné dopravy, což znamená nižší potřebu osobní automobilové dopravy u rezidentů. Naopak v obci, jako jsou Tachlovice, lze důvodně předpokládat, že využití osobních motorových vozidel k dopravě bude intenzivnější, což klade odlišné nároky i na dopravu v klidu.“ . Výše popsaný požadavek na parkovací stání je tak dle Krajského soudu v Praze v pořádku.

Napojení na čistírnu odpadních vod (ČOV) či zřízení vlastní ČOV

Podle územního plánu je možné zřídit samostatnou ČOV jen za splnění 2 podmínek. V první řadě bude doložena nemožnost připojení dalších objektů na kanalizaci z důvodu naplnění kapacity obecní ČOV. Druhou podmínkou je doložení technické nemožnosti intenzifikace obecní ČOV. Vlastník pozemku považoval tyto podmínky za projev libovůle obce.

Krajský soud však obci i v tomto případě přisvědčil. Podle soudu „stanovení požadavků pro napojení na ČOV je legitimní a územní plán naopak stanoví konkrétní podmínky, za kterých bude možné vystavět soukromou ČOV. Zároveň odpůrkyně v rozhodnutí o námitkách uplatněných při opakovaném veřejném projednání výslovně uvedla, že kapacita ČOV by měla plánové výstavbě postačovat.“. Podmínění výstavby vlastní ČOV výše uvedeným způsobem je tedy dle správního soudu přípustné.

Omezení počtu podlaží a bytových jednotek ve dvojdomech

Obec se v ÚP rozhodla v jedné lokalitě stanovit maximální výšku zástavby 11 m a současně umístění maximálně dvoupodlažních staveb. Také tento regulativ je dle Krajského soudu v Praze v pořádku. „Je proto legitimní, že odpůrkyně regulovala výšku budov, v tom důsledku i jejich podlažnost a maximální počet řadových rodinných domů tak, aby nenarušovaly celkovou urbanistickou koncepci obce. […] Stejně tak soud považuje za legitimní, že se obec rozhodla takto klíčovou lokalitu, jejíž zástavba bude dále zásadně ovlivňovat budoucí podobu a charakter obce, regulovat podrobněji v regulačním plánu. Nelze tedy přisvědčit argumentaci, že změna regulace z bytových na rodinné domy byla dostačující, neboť obec by mohla již jen velmi omezeně ovlivnit vzhled této klíčové lokality.“

Krajský soud tedy navázal na dřívější judikaturu, podle které způsob využití zastavěného území i výšková regulace zástavby mohou být předmětem úpravy územního plánu (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu č. j. 8 As 2/2016-56 ze dne 1. 7. 2016 či rozsudek Krajského soudu v Brně č. 2885/2013 Sb. NSS).

Naopak podle Krajského soudu v Praze není možné stanovit v územím plánu počet bytových jednotek v rodinném domě. „Tímto regulativem se totiž nevymezuje hmotový rozsah rodinného domu ani jeho vnější podoba, pokud jde o výšku stavby, počet podlaží, velikost zastavěné plochy či poměr zastavěné plochy vůči celému stavebnímu pozemku. Tento regulativ sám o sobě nijak nesouvisí s funkčním využitím ploch ani s vnějším uspořádáním zástavby z hlediska urbanistických hodnot. […] Regulativ omezující počet bytových jednotek v rodinném domě nicméně zůstane v části zadání regulačního plánu, neboť regulační plán právě tento typ regulace může obsahovat.“ Takový regulativ tedy již svojí povahou a podrobností přísluší regulačnímu plánu.

Jen pro zajímavost pak dodáváme, že nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., řeší možnost pořízení územního plánu s regulačními prvky či pořízení regulačního plánu obdobně jako současná právní úprava. V tomto ohledu nás tedy od 1. 1. 2024, kdy nový stavební zákon pravděpodobně nabude účinnosti, nečeká výraznější koncepční změna. Je tak pravděpodobné, že dosavadní soudní závěry budou do jisté míry využitelné také v budoucnu.

Závěrem

Obec ve spojení s uvedenými regulativy stanovila v územním plánu také řadu dalších požadavků jako např. závazné prostorové uspořádání (v ploše je možné umístit maximálně 14 řadových rodinných domů nebo dvojdomů), výškový regulativ, minimální velikost stavebního pozemku či podíl zastavěných a zpevněných ploch na stavebním pozemku. Krajský soud ani tyto požadavky v jejich kombinaci nevyhodnotil jako nepřiměřené.

Na tomto případě lze ukázat, že se obce mohou vhodnou kombinací regulativů zakotvených v územním plánu bránit proti nadměrné zástavbě, která by mohla narušovat život v obci a její přírodní a kulturní hodnoty. Obec může těmito nástroji omezit nežádoucí výstavbu a kontrolovat svůj růst.