Nejvyšší soud ve svém nedávném rozsudku sp.zn. 33 Cdo 1507/2022 posuzoval praktický problém platnosti některých závazků z rezervační smlouvy na nemovitost. Jednalo se o závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu a nárok realitního makléře na smluvní pokutu v případě porušení tohoto závazku.

Realitní zprostředkovatel se v posuzované rezervační smlouvě mj. zavázal vykonávat činnost směrující k uzavření kupní (realitní) smlouvy včetně zajištění přípravy návrhu této smlouvy, tedy k závazku, který bývá poměrně standardní součástí rezervačních smluv. Zájemce o nemovitost poté uhradil rezervační poplatek, který měl být v případě dokončení obchodu použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele.

Zájemce od rezervační smlouvy následně odstoupil a požádal o vrácení rezervačního poplatku. Realitní zprostředkovatel ale rezervační poplatek nevrátil a započetl nárok na vrácení rezervačního poplatku proti smluvní pokutě, jelikož zájemce porušil svou povinnost uzavřít kupní smlouvu.

Nejvyšší soud při posuzování věci dospěl k závěru, že předmětnou třístrannou rezervační smlouvu uzavřenou s realitní kanceláří je nutné chápat jako smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Realitní zprostředkovatel se v ní totiž zavázal, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy (resp. vyvíjet činnost směřující k uzavření). Ve smlouvě o realitním zprostředkování ale dle zákona nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu. Takový závazek je absolutně neplatný, a proto jej ani nelze utvrdit smluvní pokutou.

K uzavření budoucí kupní smlouvy se proto mohou platně zavázat pouze budoucí účastníci kupní smlouvy, tzn. prodávající a kupující. Tento závazek zároveň nemůže být součástí trojstranné rezervační smlouvy naplňující definici smlouvy o realitním zprostředkování, je-li stranou spotřebitel.

Oblast práva nemovitostí patří mezi jednu ze specializací naší advokátní kanceláře. Budete-li mít zájem o naše služby v této oblasti, neváhejte nás kontaktovat.