Náš klient, soukromá společnost, plánoval na svých pozemcích výstavbu několika rodinných a jednoho bytového domu. K jeho překvapení ovšem obec přistoupila ke změně územního plánu, kterou se zastavitelnost a využitelnost pozemků měla zásadně omezit. Taková změna byla překvapivá, jelikož pozemky byly zastavitelné již více než 10 let.

Část pozemků obec nově plánovala využít jako veřejné prostranství a zbudovat na nich autobusovou zastávku. Část pozemků pak měla nově sloužit jako veřejná zeleň. Část pozemků obec i nadále ponechala ke stavebnímu využití, současně ale výrazně omezila zastavitelnost i výškové parametry zástavby.

Nesouhlas s navrhovaným řešením

Klient (tak jako většina z nás), pravidelně nesledoval úřední desku obce. O chystané změně územního plánu se náhodou dozvěděl od svého známého a ihned se na nás obrátil s žádostí o pomoc.

Změnu územního plánu jsme nejprve detailně zanalyzovali a klientovi popsali , že jeho záměr není s novým územním plánem slučitelný. Jediné řešení proto bylo se proti změně územního plánu bránit. Po veřejném projednání návrhu této změny jsme za klienta podali námitky, které jsme podrobně a přesvědčivě odůvodnili. Obec však i přes naše námitky n změnu územního plánu schválila v nezměněné podobě.

Zbývala tak jediná možnost obrany – řízení správního soudu. K tomu také klient přistoupil.

Uspěli jsme u krajského i Nejvyššího správního soudu

V řízení u krajského soudu jsme argumentovali protiprávností postupu obce, která nemůže zcela svévolně vymezit na soukromém pozemku veřejné prostranství, naplánovat autobusovou zastávku či veřejnou zeleň. Omezení zastavitelnosti pozemků bylo podle našeho názoru nepřiměřené a diskriminační s ohledem na to, že na okolních pozemcích jiných vlastníků k takovému omezení nedošlo. To samé platilo pro výškovou limitaci zástavby, jelikož se v bezprostřední blízkosti pozemků klienta nacházely stavby, které jsou podstatně vyšší.

Krajský soud našemu návrhu zcela vyhověla označil vymezení veřejného prostranství a veřejné zeleně za nedůvodné. Neshledal ani přiměřenost omezujících regulativů pro výstavbu. Krajský soud obci vysvětlil, že se nemůže při územním plánování chovat jako pán nad územím a měla by postupovat tak, aby spravedlivě vyvažovala soukromé a veřejné zájmy.

Obec proti rozsudku krajského soudu podala kasační stížnost, ale Nejvyšší správní soud nám dal za pravdu a rozsudek definitivně potvrdil.

Vytvořili jsem podmínky pro další spolupráci na výstavbě

Zrušujícím rozsudkem se pozemky klienta staly opět zastavitelné, a to s původními regulativy územního plánu.

Po ukončení soudních řízení jsme iniciovali jednání, na kterém jsme obci podrobněji představili záměr klienta a jeho užitek pro obec.

Po několika dalších jednáních se podařilo uzavřít s obcí smlouvu o spolupráci při realizaci záměru. Na základě této smlouvy obec převzala nově vzniklou komunikaci a veřejné osvětlení a zavázala se v dalších povolovacích procesech nepodávat námitky či odvolání. Klient na oplátku v rámci svého projektu vyčlenil část bytového domu pro lékařskou ordinaci a ponechal po dohodě s obcí okolní zeleň otevřenou veřejnosti.

Klient tedy nakonec projekt realizoval v součinnosti s obcí a povolovací procesy se díky tomu obešly bez průtahů a jiných překážek.

Pomáháme s racionalizací výstavby

Poskytujeme právní služby jak investorům, tak obcím. Vždy máme zájem nastavit spolupráci při výstavbě tak, aby dávala smysl oběma stranám a předešlo se zbytečným průtahům a sporům. V Liberci jsme nedávno připravili aktualizaci Zásad města pro jednání s investory, která tvoří rámec právě pro nastavení vztahů mezi soukromým a veřejným sektorem na poli výstavby. Pro naše klienty z řad investorů zajišťujeme pomoc při komunikaci a právním řešení spolupráce s obcemi.

Nový stavební zákon

Od 1. července 2024 nabude plné účinnosti nový stavební zákon. Podle nové právní úpravy by se řešení a postup v obdobném případě příliš nezměnil. Samosprávy budou i podle nové úpravy rozhodovat o regulaci svého území prostřednictvím územně plánovací dokumentace. Nový stavební zákon již nezná institut námitek, ty jsou ovšem do jisté míry nahrazeny připomínkami. Aktivní účast vlastníků při pořizování územně plánovací dokumentace tak bude i nadále důležitá. Územní plán bude rovněž možné napadnout návrhem ke správnímu soudu. Nový stavební zákon kromě toho nově zakotvuje institut smluv mezi samosprávou a investory. Na tyto změny v právní úpravě jsme v KODAP legal s.r.o. samozřejmě připraveni a našim klientům poskytujeme rovněž školící akce se zaměřením na nový stavební zákon.