Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 33 Cdo 72/2021 ze dne 27. 5. 2022 potvrdil, že smlouva o smlouvě budoucí týkající se převodu nemovitosti podle nynější právní úpravy nemusí mít písemnou formu.

Je nutné mít na mysli, že zákonem stanovená forma je výjimkou z obecného pravidla neformálnosti právních jednání. Pokud zákon takovou výjimku stanoví, je to zpravidla odůvodněno povahou a významem konkrétního právního jednání. Důvod, pro který zákon předepisuje určitou (obvykle písemnou) formu, spočívá zejména v souvisejících závažných právních následcích těchto jednání. Popř. že taková jednání podléhají veřejnoprávní evidenci, či je zde významná ochrana práv třetích osob (katastr nemovitostí, obchodní rejstřík). Může se ale také jednat o jednání, u kterých je zájem na ochraně slabší smluvní strany (např. spotřebitelské smlouvy, smlouva o nájmu bytu).

Soud zdůraznil, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek k převodu vlastnického práva k nemovitosti. Jejím obsahem je „pouze“ závazek uzavřít v dohodnuté době hlavní (realizační) smlouvu. Až ta je podkladem k plnění, o něž účastníkům této přípravné smlouvy jde.

Soud navíc v případě sporu nenahrazuje pouze projev vůle povinného, ale určuje obsah smlouvy pomocí zákonem stanovených obecných kritérií. I proto nemusí být smlouva o smlouvě budoucí kupní ohledně nemovitosti uzavřena písemně, neboť přípravná smlouva nemusí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy. Její obsah má být určen „alespoň obecným způsobem“. Tzn. takovým způsobem, aby právní jednání představující smlouvu o smlouvě budoucí kupní vyhovovalo požadavkům na určitost právního jednání; oprávněná strana ovšem musí prokázat obsah takového právního jednání (smlouvy o smlouvě budoucí).

Tím se otázka písemnosti zachycené vůle stran smlouvy o smlouvě budoucí přesouvá do oblasti procesního práva (dokazování) v občanském soudním řízení. I přes shora uvedené závěry Nejvyššího soudu doporučujeme uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí týkající se převodu nemovité věci v písemné podobě.

V případě zájmu o vypracování smlouvy o smlouvě budoucí týkající se převodu nemovité věci nebo o jiné konzultace v této oblasti se na nás neváhejte obrátit prostřednictvím záložky Kontakt